Juros da Caixa no imóvel: o que a PME faz antes da alta
A Caixa Econômica Federal admitiu nesta sexta-feira (13) que estuda aumentar a taxa do crédito imobiliário. O banco responde por 68,2% desse mercado, segundo a Exame, então a decisão afeta compradores, construtoras e todo o comércio que vive de obra e mudança. Os três maiores bancos privados já subiram os juros no fim de outubro.
O que aconteceu
Na apresentação do balanço do terceiro trimestre, a vice-presidente de Habitação, Inês Magalhães, afirmou: o banco estuda sim o reajuste, e isso depende do volume de recursos que será oferecido no próximo período. A informação é da Exame e do Estadão Conteúdo, publicada pelo Seu Dinheiro.
O vice-presidente de Finanças, Marcos Brasiliano, explicou o dilema: a Caixa até poderia não mexer na taxa, mas teria de reduzir de forma drástica o volume emprestado. Ou seja, a escolha é entre crédito mais caro ou crédito mais escasso.
A origem da pressão é o custo do dinheiro que o banco capta. A poupança, fonte barata do crédito imobiliário, praticamente não cresce com novos depósitos. Para seguir emprestando, a Caixa recorre a Letras de Crédito Imobiliário (LCI), mais caras. O saldo de LCIs do banco chegou a R$ 268,7 bilhões em setembro, alta de 13,8% em 12 meses, segundo a Exame.
No fim de outubro, Bradesco, Itaú e Santander elevaram as taxas mínimas para 15%, 12,95% e 12,49% ao ano, mais Taxa Referencial (TR), todas acima do teto de 12% do Sistema Financeiro da Habitação. A Caixa é o único dos quatro grandes que ainda não mexeu.
Alguns números do balanço, de acordo com a Exame: a carteira imobiliária somou R$ 1,043 trilhão (alta de 15,5% em 12 meses), a inadimplência acima de 90 dias nessa carteira foi a 1,70% (ante 1,30% um ano antes) e o lucro líquido recorrente caiu 7,4%, para R$ 3,5 bilhões. Nas linhas com recursos próprios, que incluem o SBPE, a contratação cresceu apenas 2,1% no trimestre.
Gráfico de barras com as taxas mínimas de Santander (12,49%), Itaú (12,95%) e Bradesco (15%) ao ano, mais TR.
Por que isso importa para a sua empresa
Mesmo que você não pretenda financiar nada, o crédito imobiliário move muita gente ao redor. Vendas de materiais de construção, móveis, reformas, mudanças, imobiliárias e serviços de documentação dependem de quanto o cliente consegue pagar de parcela.
Para ver o tamanho do efeito, montamos uma simulação hipotética. Premissas: financiamento de R$ 300 mil, 360 meses, sistema Price, taxa nominal anual dividida por 12, sem TR, seguros e tarifas. Os resultados reais serão diferentes; a ideia é comparar as taxas entre si.
| Taxa ao ano | Parcela inicial (aprox.) | Total pago em 30 anos (aprox.) |
|---|
| 12,00% | R$ 3.086 | R$ 1.110.900 |
| 12,49% | R$ 3.199 | R$ 1.151.800 |
| 12,95% | R$ 3.307 | R$ 1.190.500 |
| 15,00% | R$ 3.793 | R$ 1.365.600 |
Ir de 12,49% para 15% aumenta a parcela em cerca de R$ 594 por mês e o total pago em cerca de R$ 214 mil. Para um cliente que ganha o mesmo, isso significa financiar um imóvel menor ou desistir. Para você, vendedor ou prestador de serviço, pode significar ticket médio menor ou ciclo de venda mais longo. Para entender como juros se acumulam, use a calculadora de juros compostos.
Exemplo ilustrativo: imagine uma loja de materiais de construção cujos clientes, em boa parte, reformam depois de comprar o imóvel. Se o financiamento encarece e o comprador usa o fôlego do orçamento na parcela, a reforma tende a ser adiada. Esse é um cenário hipotético, não um dado do mercado.
O que fazer agora
- Simule o seu cenário antes do anúncio. Se você ou os sócios planejam financiar um imóvel (inclusive para a sede), peça simulações aos bancos agora. Faça isso antes de a Caixa decidir, porque uma eventual alta vale para contratos novos.
- Compare o custo total, não só a taxa. Peça o CET, o seguro, a tarifa e o indexador. A diferença entre bancos pode estar fora da taxa anunciada.
- Revise o fluxo de caixa projetado dos próximos meses se seu negócio depende de obra, reforma ou venda de imóveis: teste um cenário com 10% a 15% menos vendas.
- Não assuma dívida longa para resolver caixa curto. Primeiro defina quanto da receita mensal pode ir para parcelas sem comprometer capital de giro.
- Se vende a quem financia, avalie condições de parcelamento próprias ou entrada facilitada, calculando antes a margem com a calculadora de margem.
Este conteúdo é informativo; para decisões de financiamento, consulte seu contador ou um profissional de crédito.
O que ainda não sabemos
- Se a Caixa vai de fato subir a taxa, em quanto e a partir de quando. Os executivos disseram que a decisão deve sair em breve, sem data.
- Se o banco vai optar por reduzir o volume de crédito em vez de subir juros, ou combinar as duas medidas.
- Como o eventual reajuste afetará o Minha Casa, Minha Vida, financiado com recursos do FGTS. Segundo a Exame, essas contratações somaram R$ 45,8 bilhões no trimestre e têm base de custo diferente.
- Quanto do aumento de taxa dos bancos privados chegou de fato ao cliente final, já que as taxas citadas são mínimas e variam conforme o perfil.
Fontes consultadas
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